A tributação da locação de imóveis em 2027 passará a exigir uma nova leitura econômica a partir da implementação da CBS. No Lucro Presumido, a análise passa a envolver, de forma mais evidente, a definição do preço-base da locação, a forma de destaque do tributo e o resultado líquido efetivo da operação. Em operações imobiliárias, esse ponto é especialmente relevante porque pequenas variações na modelagem contratual já podem produzir efeitos concretos sobre desembolso do locatário, margem da locadora e racionalidade econômica do negócio.
Para ilustrar essa dinâmica, tomemos como exemplo a hipótese de uma pessoa jurídica optante pelo Lucro Presumido, proprietária de um único imóvel, com aluguel mensal de R$ 10.000,00.
Na sistemática atual, a carga tributária fica em média 11,33%, sendo: PIS/Cofins de 3,65% e IRPJ/CSLL de aproximadamente 7,68% – ou seja, tributação total de R$ 1.133,00 por mês. Desse total, R$ 365,00 referem-se a PIS/Cofins e R$ 768,00 a IRPJ/CSLL. O resultado líquido da locadora, nesse recorte, é de R$ 8.867,00.
Neste exemplo, para 2027, adotaremos 10% como alíquota de CBS (ainda não definida e divulgada oficialmente), com aplicação da redução de 70%, prevista no art. 261 da Lei Complementar 214 de 2025, para a locação de imóveis. Além disso, trataremos dois cenários distintos: A) com a manutenção do valor da locação; e B) com a diminuição do tributo por dentro (PIS/COFINS) do valor da locação.
No primeiro cenário, mantém-se o valor da locação em R$ 10.000,00 como preço-base contratual, a CBS de 3% (alíquota de 10% reduzida em 70%) é destacada por fora, em R$ 300,00. O desembolso do locatário passaria a R$ 10.300,00. Mantida, para fins comparativos, a premissa de IRPJ/CSLL em 7,68%, a carga correspondente permaneceria em R$ 768,00. O resultado líquido da locadora passaria a R$ 9.232,00.
Já no segundo, recompõe-se o preço-base da locação mediante a retirada do atual PIS/Cofins embutido no valor de R$ 10.000,00. Nesse ajuste, o aluguel-base passa a R$ 9.635,00. Sobre esse valor, a CBS de 3% corresponde a R$ 289,05. O desembolso total do locatário fica em R$ 9.924,05. Na mesma premissa de IRPJ/CSLL de 7,68%, a carga corresponde a R$ 739,97. O resultado líquido da locadora alcança R$ 8.895,03.
Abaixo, tabela comparativa dos valores:
| Situação atual | Cenário A | Cenário B | |
| Valor da locação | 10.000,00 | 10.000,00 | 9.635,00 |
| (+) tributos por fora | – | 300,00 | 289,05 |
| = Valor do desembolso | 10.000,00 | 10.300,00 | 9.924,05 |
| Situação atual | Cenário A | Cenário B | |
| Receita p/ Locador | 10.000,00 | 10.000,00 | 9.635,00 |
| (-) PIS/COFINS | (365,00) | – | – |
| (-) IRPJ/CSLL | (768,00) | (768,00) | (739,97) |
| Receita Líquida | 8.867,00 | 9.232,00 | 8.895,03 |
O caso mostra um ponto técnico relevante: a substituição de PIS/Cofins de 3,65% por uma CBS efetiva de 3% altera a estrutura econômica da locação, e o efeito financeiro da transição depende do critério de precificação adotado.
Quando a base contratual é preservada em R$ 10.000,00, há ampliação do resultado líquido da locadora e aumento do desembolso do locatário. Quando o preço-base é recalibrado para excluir o PIS/Cofins atualmente incorporado ao valor da locação, o desembolso final do locatário fica abaixo de R$ 10.000,00, e o resultado líquido da locadora permanece em patamar superior ao cenário atual.
Na prática, a Reforma Tributária introduz uma discussão de natureza econômico-contratual. Em operações de locação por pessoa jurídica, será necessário revisar preço-base, cláusulas contratuais, capacidade de absorção pelo locatário e impacto sobre margem e caixa. Por isso, a avaliação da CBS na locação imobiliária não deve ser feita apenas pela leitura da alíquota nominal. O ponto central está na modelagem do preço e na distribuição do efeito econômico do tributo dentro da relação contratual.
É nesse tipo de simulação que a empresa consegue identificar, com mais precisão, a nova carga incidente, o resultado líquido da operação e os ajustes contratuais que passam a fazer sentido no período de transição e na entrada definitiva do novo regime.
Na TXKapital estamos prontos para auxiliar no planejamento operacional e tributário do seu negócio.
Daniel Portella – Contador e Consultor Tributário – Sócio da TXKapital Inteligência Fiscal e Tributária
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